Die Suche nach der Freiheit

12.12.2016Meine erste Immobilie

Ich bin jetzt neuerdings Immobilienbesitzer und Vermieter, oha! Der Kauf hat fast ein Jahr lang gedauert aber nun gehört mir eine kleine Wohnung in Düsseldorf. Natürlich macht man das nicht aus Spaß, sondern weil es später gutes Geld bringen soll. Nicht, dass ich von den Mieteinnahmen dieser Wohnung schon leben könnte, aber die zweite kauft sich sicher einfacher und jede Festung beginnt mit dem ersten Stein. Das Ganze war soweit eine tolle Erfahrung und ich möchte hiermit alle ermutigen, Ähnliches zu versuchen.

Auswahl der Immobilie und Entscheidung

Die Immobilie zu finden war für mich zum Glück sehr einfach, mein Onkel hatte mit seiner Schwester noch eine kleine Wohnung, die er verkaufen wollte (mehr zu meinem Onkel und Immobilien siehe im Post Anlage in Immobilien). Normalerweise muss man sich umhören, Immoscout oder ähnliche Portale nutzen oder eine/n Makler/in engagieren.

Allerdings: Ich glaube, dass Ohren-offenhalten gut funktionieren kann. Ich weiß mittlerweile durch Bekannte von zwei weiteren guten Wohnungen, die ich ohne Makler bekommen könnte. Im Idealfall bekommt man so auch gleich eine Einschätzung der Lage und des Zustands des Objekts. Am Besten also unter Freunden, Bekannten und Verwandten streuen, dass man etwas zum Kaufen sucht.

Nach dem Angebot meines Onkels musste ich natürlich erst einmal rechnen. Im Endeffekt lief es aber relativ unabhängig von dem konkreten Preis darauf hinaus, dass die Mieter ja eh den Kredit abtragen und das Ding irgendwann mir gehört. Klar, 7-10% bezahlt man vorab beim Kauf an sich und man hat monatliche Kosten - aber der/die Mieter zahlen jeden Monat, irgendwann ist der Kredit weg und man hat auf einmal sichere zigtausend Guthaben in Form der Immobilie plus hunderte Euro Mieteinnahmen im Monat.

Kredit der Bank

Den Kredit zu bekommen war bei mir der schwierige Part. Mein Gehalt hat aus Sicht der Banken locker zur Tilgung ausgereicht, aber das Objekt war als Gewerbeeinheit eingetragen, denn mein Onkel hatte die Immobilie als Straßenladen gekauft und zur Wohnung umgebaut. Das Bauamt hat das auch abgenommen und schriftlich bestätigt, aber im Grundbuch war sie eben noch zur gewerblichen Nutzung eingetragen. Zur Umtragung müssen dummerweise alle Wohnungseigentümer des Hauses zusammenkommen und einstimmig dafür sein - das dauert ewig und der Notar kostet dann auch wieder.

Ich war zu dem Immobilienvermittler Interhyp gegangen, die waren top, checken auf Knopfdruck die Bedingungen hunderter Banken und vermitteln dann zu der günstigsten. Für den Kreditnehmer ist das kostenlos, die Bank zahlt bei Abschluss wohl etwas Vermittlungsgebühr. Lange Geschichte kurz: Knapp 10 der angefragten Banken haben wegen der Grundbuch-Sache abgelehnt und ich hab es schlussendlich über die Bank abgewickelt, die schon meinem Onkel die Wohnung finanziert hatte. Normalerweise hätte das mit dem Vermittler aber prima geklappt.

Allgemein war das Handling mit den Banken überraschend einfach. Mit dem Vertrag am Ende habe ich zwar gefühlt meine Seele verkauft, aber alles zwischendrin war einfach und durch den Vermittler ziemlich unbürokratisch. Sie haben alle möglichen Infos über die Wohnung angefordert (vom aktuellen Eigentümer zu beziehen), Gehaltsnachweise, laufende Kredite oder Verbindlichkeiten und die eigenen monatlichen Ausgaben.

Bei der Aufnahme des Kredits gibt es mehrere Parameter, die wichtig sind.

• Kreditsumme: Bei mir war das der volle Kaufpreis. Hat man genug Geld herumliegen, kann man natürlich einen Teil selbst bezahlen und den Rest mit dem Kredit abdecken.
• Art des Kredits: Die gebräuchlichste Art ist wohl, dass man fix z.B. 400€ pro Monat zahlt, wovon ein Teil als Zinszahlung gilt und der Rest den Kredit tilgt. Der Anteil der Zinszahlung sinkt dabei mit der Zeit, da der Restkredit immer kleiner wird.
• Zinssatz: Ist in der Regel nicht verhandelbar und stark abhängig vom Leitzins der Europäischen Zentralbank. Meine Angebote lagen alle bei 1-2% des Kaufpreises pro Jahr. Praktisch: Weil die Banken versucht haben zu tricksen, müssen sie übrigens mittlerweile bei Angeboten immer den Effektivzins angeben, um Vergleichbarkeit zu gewährleisten.
• Zinsbindung: Gibt an, wie lange der angebotene Zinssatz fest gilt - danach wird neu verhandelt oder man wechselt den Kredit zu einer anderen Bank.
• Monatliche Rate: Die Rate gibt an, wie viel man monatlich der Bank überweist. Je niedriger, desto länger zahlt man ab. Man kann die Rate z.B. nach der Miete, die man bekommt, ausrichten, abzüglich der Kosten; dann zahlt man real nur, wenn die Wohnung leer steht. Oder man wählt eine hohe Rate, um sie schneller abzubezahlen.
• Sondertilgungsmöglichkeiten: Dass man einmal pro Jahr maximal z.B. 10% der Kaufsumme extra abbezahlen kann. Ist optional, kann man aber gut für mehr Flexibilität nutzen, indem man eine niedrige monatliche Rate und hohe Sondertilgungsmöglichkeit wählt. So hat man finanzielle Beinfreiheit, kann aber einmal jährlich ordentlich tilgen, wenn man das Geld herumliegen hat.

Hauptsache ist, man holt sich mehrere Angebote ein und akzeptiert nicht einfach den ersten Vorschlag der Hausbank.

Meine Konfiguration ist: 75.000€ als Kredit (100% der Kaufsumme) bei 1,64% Effektivzins für 10 Jahre. Ich zahle monatlich 404€ an die Bank und habe 10% Sondertilgungsmöglichkeit, also bis zu 7,5k€ jedes Jahr.

Eigentumsübergang

Neben den Bankangelegenheiten gibt es noch das Rechtliche. Das war aber einfach, ein einziger Notartermin hat ausgereicht. Dann schrieb der seine Rechnung (1.080€) und es kam eine Rechnung vom Finanzamt wegen der Grunderwerbssteuer (4.875€, uff..). Ab dem ausgemachten Termin des Geldeingangs/Eigentumsübergang ist man dann stolzer Besitzer und der Vorbesitzer sollte den/die Mieter/in und die Hausverwaltung von den neuen Kontakt- und Kontodaten unterrichten.

Ab hier war ich nun verantwortlich für Wohnung und Mieter. Wer damit keine Arbeit haben will, kann eine Hausverwaltung beauftragen, die sich um Reparaturen kümmern. Für meine Wohnung würde das wohl etwa 30€/Monat kosten, aber mein Onkel hat zum Glück angeboten, sich um alles Anfallende zu kümmern. Die Makler zur Mietersuche müssen neuerdings ja die Vermieter bezahlen, wodurch deren Preise aber massiv gefallen sind. Ein Mieterwechsel kostet also ein wenig für's Renovieren und die neue Suche.

Meine neuen Pflichten also: Ich muss regelmäßig überprüfen, ob die Miete auch einging und nachhaken, falls nicht. Die Steuererklärung wird dazu noch etwas komplizierter: Die Mieteinnahmen muss ich versteuern, kann aber im Gegenzug die Zahlungen an die Bank, Reparaturen und Teile des Hausgelds absetzen.

Geld

Eine Immobilie ist eine Investition und damit mehr Marathon als Sprint. Man zahlt also erst einmal jahrelang drauf, hat davon aber hinterher viel. Hier meine Rechnung:

Beim Kauf habe ich knapp 6.000€ an Kaufnebenkosten bezahlt. Monatlich bekomme ich 440€ von der Mieterin, bezahle 404€ an die Bank und 114€ an Hausgeld, lege 40€ (1€ pro m² der Wohnung) für Reparaturen zurück und rechne vorsichtshalber mit einem Monat Leerstand alle zwei Jahre. Summa summarum zahle ich so rund 137€ monatlich von meinem Gehalt dazu.

Damit hätte ich die Wohnung in 10 Jahren, wenn die Zinsbindung ausläuft, halb abgezahlt. Mein Plan ist natürlich, mit Sonderzahlungen den Kredit dann ganz abgetragen zu haben, dafür muss ich knapp 4.000€ pro Jahr beisteuern, das müsste ich hinbekommen.

In 10 Jahren werde ich so oder so durch die Mieter 15.000€ Gewinn gemacht haben, trotz der hohen Anfangskosten. Denn dann habe ich 6.000€ plus 10 Jahre*12 Monate*137€ bezahlt und die halbe Wohnung ist getilgt, also 37.500€. Und dabei sind die Wertsteigerung und Mieterhöhungen noch nicht berücksichtigt. Ist der Kredit einmal abgetragen, sacke ich komfortabel die 267€ monatlich ein, plus dass ich ein Vermögen von 75k€ habe. Ein guter Deal!

Damit hat die Wohnung übrigens eine Rendite von 4,5% (Kaufpreis / jährliche Einnahmen) bis 6,5% (bei 2% jährlicher Wertsteigerung). Damit performt sie deutlich schlechter als der DAX, der rund 7% in den letzten 30 Jahren gemacht hat. Aber: Die Anlage ist deutlich stabiler und keine Bank würde mir mal eben so viel Geld leihen um damit Aktien zu kaufen.

Ausblick

Ich hoffe, in den nächsten 10 Jahren kann ich durch Sondertilgungen den größten Teil des Kredits abbezahlen und noch zwei weitere Wohnungen erwerben, dann wäre ich gut aufgestellt. Zusammen mit meiner konstanten Anlage in Aktienfonds hätte ich dann zwei solide Standbeine und ordentlich Kapital. Die Wohnung(en) könnte ich dann auch verkaufen, um das Geld in etwas größeres zu stecken, um irgendwann von den Mieteinnahmen tatsächlich zu leben. Mal sehen.

Ich bin meinem Onkel sehr, sehr dankbar, dass er mich zu dem Schritt gepusht hat. Es fühlt sich unglaublich gut an, nicht nur zu träumen, sondern tatsächlich etwas zu tun, auf einmal tatsächlich im Besitz einer Wohnung zu sein!

Wer Tipps braucht oder Fragen hat - ich bin kein Profi aber hab den Prozess immerhin schon einmal durchgemacht, helfe natürlich immer gerne :-)



Siehe auch: Post Anlage in Immobilien.