Die Suche nach der Freiheit

04.07.2016Anlage in Immobilien

Wer in der Stadt wohnt, lebt zuerst zur Miete. Einige kaufen sich im Laufe des Lebens eine Wohnung; als Altersvorsorge und weil es ja egal ist, ob man dem Vermieter das Geld überweist oder der Bank, nur dass man die Wohnung dann schlussendlich auch besitzt. Aber eine Immobilie zum Vermieten zu kaufen ("als Kapitalanlage"), das macht gefühlt kaum jemand. Seit März beschäftige ich mich mit dieser Anlagestrategie und will hier das Gelernte weitergeben.

Die Anlage

Was bedeutet es, Geld in Immobilien anzulegen? Man sucht eine Wohnung oder "Gewerbeeinheit", nimmt bei der Bank einen Kredit auf und kauft sie. Dabei werden Papierkram und Nebenkosten, rund 10% des Kaufpreises, fällig. Eventuell muss die Wohnung renoviert oder müssen Mieter gesucht werden. Ab jetzt kommt regelmäßig die Miete und hin und wieder muss etwas repariert oder neue Mieter aufgetrieben werden. Nebenbei zahlt man den Kredit ab und nach einigen Jahrzehnten genießt man dann das Mieteinkommen.

Die Anlage lässt sich dabei fast beliebig konkret oder abstrakt betreiben. Wer gerne nah am Geschehen ist und sparen will, sucht die zu kaufende Wohnung ohne Makler und tauscht den kaputten Wasserhahn händisch aus. Andersherum nehmen Wohnungs­verwaltung und Makler fast alles ab, wollen aber dafür bezahlt werden.
Theoretisch könnte man auch einfach Anteile an einem Immobilienfonds kaufen, dann entfallen sogar Auswahl und Kauf der Wohnung. Dafür entfällt aber auch der Besitz und man weiß nicht, in was genau investiert wird.

Natürlich gibt es auch Risiken. So kann die Bausubstanz schlecht sein, die Immobilienpreise können in der Stadt sinken, die Mieter können mal nicht zahlen oder sind gar Mietnomaden. Nichtsdestotrotz: Sucht man die Mieter selbst aus und bestellt bei sehr großen Investitionen einen Gutachter dazu, kann nicht viel schief gehen. Die Mieten in den meisten Städten jedenfalls steigen und steigen.

Beispielrechnung

Ich versuche schon seit März, eine kleine Wohnung in Düsseldorf zu kaufen und die komplette Rechnung kommt vielleicht an einem anderen Tag (edit: hier). Hier will ich aber verdeutlichen, wie die Mieter den Kredit abbezahlen und wann und wie sich das Ganze lohnt. Die Rechnung fußt auf einem konkreten Angebot einer Bank.

Die Wohnung kostet 75.000€ und in der Höhe wird auch ein Kredit aufgenommen, zu beispielsweise 1,9% Effektivzins. Die Kaufnebenkosten (Steuern und Notar, eventuell auch Makler) von hier ~6.000€ muss man im voraus selbst entrichten.

Von den Mietern landen schließlich 285€ monatlich auf dem eigenen Konto, dabei wurde schon Geld für Reparaturen zurückgelegt. Wählt man als Tilgungsrate 350€ pro Monat, hat man nach 10 Jahren noch eine Restschuld von 44.000€. Das bedeutet, in diesen zehn Jahren hat man 31.000€ des Kredits getilgt und hierfür nur 7.800€ selbst bezahlt (65€ monatlich), der Rest kam von den Mietern.

Selbst wenn die Immobilie in der Zwischenzeit nicht an Wert gewonnen hätte, hätte man also abzüglich der anfänglichen Kaufnebenkosten rund 17.000€ Gewinn gemacht.

Ok, 1.700€ pro Jahr klingen wiederum nicht viel, aber nach 10 weiteren Jahren, mit Wertsteigerung der Immobilie und Mieterhöhungen alle paar Jahre sieht es noch besser aus. Und sobald der Kredit abbezahlt ist, bekommt man monatlich die vollen 285€ - nun gut, die muss man leider noch versteuern.

Onkel'sche Strategie

Mein Onkel Ilyas ist mit dem Vermieter meiner Wohnung der einzige Immobilieninvestor in meinem Kreis und gleichzeitig derjenige, der mich auch zur Anlage bewegen will. Seine Strategie ist einfach: möglichst viel Kredit aufzunehmen.
Im Beispiel oben leiht man das Geld für 1,9% von der Bank, also 1.425€ an Zinsen jährlich. Die Wohnung bringt 3.420€ jährliche Einnahmen. Damit verdient man rechnerisch die Differenz. Verschuldet man sich mit einer ganzen Million, ergibt das schon ein moderates Gehalt mit 30.000€, von dem man leben kann - komplett passiv. Das Geld lässt sich leider aber erst voll realisieren, wenn die Wohnung abbezahlt ist, denn diese Zins-Rendite-Differenz steckt man ja erst in die Tilgung des Kredits. Das Spiel ist nichts für Ungeduldige.

Tipps von ihm: Man sollte nur Wohnungen kaufen, in die man auch selbst ziehen würde. Denn mit dem Besitz steckt man auch sein Herz hinein und die Mieter sind zuerst vor allem Menschen.

Mit der Zeit hat mein Onkel auch kleinere Immobilien abgestoßen, um das Geld in größere zu stecken. Die geben tendentiell mehr Rendite, also Mieteinnahmen pro Kaufpreis. So hat er sich mit der Zeit hoch-investiert und sobald seine aktuelle Investition abbezahlt ist, bräuchte auch schon nicht mehr arbeiten. Faszinierend!

Mein Vorhaben

Wie geschrieben bin ich seit einigen Monaten im Kaufprozess und hoffe, dass die eine Wohnung bald abgeschlossen ist. Im Idealfall würde ich es dann noch dieses Jahr schaffen, mir eine weitere zu holen. Der Plan ist, mit Sonder-Abzahlungen die Kredite in den zehn Jahren auch tilgen zu können. Dann besäße ich im Alter von 40 Jahren zwei kleinere Wohnungen, die mir immerhin 500€/Monat brächten.
Alleine der Gedanke daran bringt mir Aufregung, ich freue mich riesig! Und jetzt muss ich noch einmal die Bank anrufen..